Kentsel Dönüşüm

Nüfusun hızla artması, iç göçler, ekonomik ömrünü tamamlayan çoğu 40 yaşın üzerindeki binaların çokluğu, hali hazırda yeni konut ihtiyacını sürekli kılarken maalesef deprem gerçeği ve doğurduğu tehlike kentlerimizin bu gerçeği gözeterek yeniden yapılanması gereğini doğurmuştur.

Bu sebeple devletimiz, zorunlu hale gelen bu yeniden yapılanma sürecini hızlandırmak ve kolaylaştırmak üzere 16.05.2012 tarihinde yürürlüğe koyduğu 6306 Sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi" hakkındaki kanun ile kamuoyunda bilinen adı ile "Kentsel Dönüşüm" sürecini resmen başlattı.

Peki sürekli konuşulan ama hakkında çok fazla da şey bilmediğimiz Kentsel Dönüşüm nedir ve neden bu kadar önemlidir?
Kentsel dönüşüm, kentteki sorunlu alanların belirlenip, sağlıklı ve de yaşanılabilir hale getirilmeleri amacı ile yeniden yapılmaları veya sağlıklı hale getirilmeleri için uygulama yapılması anlamına geliyor. Kısaca kentsel dönüşüm, kentin dokusunu bozan sorunların giderilmesi anlamına geliyor.

Bu şekilde de kaçak yapılaşmanın önüne geçilmesi, depreme dayanıklı olmayan, ekonomik ömrünü doldurmuş binaların yeniden yapılarak doğal afetler sonucu oluşabilecek zararların en aza indirilmesi, yani kısaca yaşanılabilir şartlarda kentler oluşturmak amaçlanmaktadır.

Riskli Yapı nedir? Kim belirler?
6306 sayılı Kanunun 2. Maddesinin "d" bendi uyarınca "Riskli Yapı", riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade ediyor.

Riskli yapılar, Bakanlıkça, İdarece veya Bakanlıkça lisanslandırılacak kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler, sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler, depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları, 29.06.2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ve laboratuvar kuruluşları ile mimarlık ve mühendislik hizmetleri veren ve 27.01.1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlarca tespit edilir.

Binanın riskli olup olmadığı nasıl anlaşılır?
Bir binanın riskli olup olmadığı 06.03.2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan "Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik" hükümlerine göre tespit ediliyor. Yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olduğunun, depremde yıkılacak veya ağır hasarının çok olduğunun risk tespit kuruluşlarına tespit ettirilmesi ve alınacak risk raporu ile anlaşılır.

Binanın risk tespitinde çoğunluk şartı aranır mı?
Hayır, aranmaz. 6306 sayılı Kanun'un 3. maddesinin 1. fıkrası ve Uygulama Yönetmeliği'nin 7. maddesi uyarınca; "Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç, Bakanlığa veya İdareye bildirilir." Herhangi bir daire, dükkan ve arsa payı sahibi, bu başvuruyu tek başına yapabiliyor.

Başvuru üzerine teknik inceleme yapan lisanslı şirket, deprem risk raporu hazırlıyor. Eğer raporda bina riskli çıkarsa lisanslı şirket, raporu bakanlığa onay için gönderiyor. Bakanlık onayından sonra binada oturan herkese binanın riskli olduğuna ve bununla ilgili kararın bir an önce verilmesi gerektiğine dair bir yazı gönderiliyor. Böylece binadaki bütün kat malikleri bilgilendirilmiş oluyor.

Kat maliklerinin binanın risk raporuna itiraz hakkı var mı?
Kat maliklerinin binanın risk raporuna itiraz hakkı var. Herhangi bir itiraz durumunda bakanlığın içinde kurulan itiraz komisyonu hızlı bir şekilde toplanarak deprem risk raporunun doğru olup olmadığıyla ilgili bir karar veriyor. Eğer raporun içeriği doğruysa yani söz konusu bina risk altında ise binanın riskli olduğu tescilli edilerek tapuya işleniyor.

İtiraz Komisyonu itirazın reddine karar verdiğinde artık binanız, bakanlıkça riskli bina olarak tescillenir ve tüm kat maliklerine resmi bilgilendirme yazısı gönderilir. Bu yazının kat maliklerine ulaşması ile 60 gün içinde binanızı nasıl yapacağınıza, kime yaptıracağınıza karar vereceğiniz "Bina Ortak Karar Protokolünü" hazırlamanız ve Bakanlığa bildirmeniz gerekmektedir.

Bina ortak karar protokolü nedir?
Bina riskli ilan edildikten sonra, artık o arsa üzerinde yok sayılıyor. Diyelim ki 10 daireli bir bina, riskli ilan edildi. O binanın sahibi olan 10 kişi, artık arsa sahibidir ve o arsanın ne yapılacağına o kişiler karar verecektir. Konu yer, istenilirse arsa olarak satılabilir ya da oraya bir bina yaptırılabilir. Eğer bina yaptırılmaya karar verilirse bina ortak karar protokolünde binanın kime, hangi koşullarda ve hangi dağılımda yaptırılacağı belirtilmelidir. Örneğin, bina yıkılmadan önce 2. katta 4 numaralı dairede oturuyordunuz. Yeni yapılan binada da aynı yerde oturabilmeniz için bunun bina ortak karar protokolüne eklemesi gerekiyor.

Bina ortak karar protokolü binadaki kat malikleri tarafından arsadaki hisse oranları göz önüne alınarak 2/3 çoğunlukla karara bağlanır. Bu karar alındıktan sonra mutlaka bakanlığa onaylatılması lazım. Çünkü bakanlık söz konusu bina ile ilgili alınan kararı bilmek istiyor.

Bina ortak karar protokolü, binaya gelen son yazıdan sonra en geç 60 gün içinde bakanlığa verilmeli. Aksi bir durumda bakanlık, kolluk kuvvetleriyle söz konusu binayı yıkıp arsaya dönüştürecektir.

Kentsel dönüşüm kapsamına giren yapı için 2/3 çoğunluk neler yapabilir?
Kentsel dönüşüm kapsamına giren riskli yapılar için 'bina ortak karar protokolü' hazırlanır. Bu protokolde 2/3 çoğunluk, binanın nasıl yapılacağına karar verir. 2/3 çoğunlukla bina arsa olarak satılabilir veya yeniden bina olarak yaptırılabilir; müteahhit seçimi yapılabilir ve yeniden dağılıma karar verilebilir. Yani binanın yeniden yapımına kadar bütün kararlar alınabilir.

2/3 çoğunluk bunlara karar verebildiği gibi 1/3 çoğunluk da itiraz edebilir. 1/3 çoğunluk hakları verilmesine rağmen, itirazlarında direnirse 2/3 çoğunluk, bakanlığa başvurup 1/3 çoğunluğun dairelerini kendileri için talep edebilir.

Örneğin 1/3 çoğunluk, iki daire sahibi olsun; lisanslı şirket o iki dairenin gayrimenkul değerlendirmesini yapıyor. Daha sonra bu iki daire belirlenen rakam üzerinden sadece 2/3 çoğunluğun katıldığı kapalı bir oturumla açık arttırmayla satılıyor. Diyelim ki 2/3 çoğunluktan içinden bir kişi ilk daireyi aldı, kalan diğer daireyi ise kimse almadı. Devlet bu noktada devreye giriyor ve o ikinci daireyi tapudaki değerinden satın alıyor. Böylece o binanın hisse oranı yüzde yüze tamamlanmış oluyor. En son aşamada binanın nasıl yenileneceği ile ilgili karar veriliyor.

Kentsel dönüşümün avantajları nelerdir?
Kentsel dönüşüm, vatandaşların talebiyle gerçekleşeceği için devletin bu konuyla ilgili sağladığı bazı avantajlar var.

Bilindiği gibi yeni inşaatlarda tutarı fazla olan belediye harçları var. Kentsel dönüşümle birlikte bunların tamamından muafiyet sağlanmaktadır.

Bunun dışında kat karşılığı sözleşme ve inşaat yapım sözleşmeleri noterden yapılıyor, kentsel dönüşüm ile noter masraflarının tamamından muafiyet var. Bina bittikten sonraki satışlarda tapu harçlarından muafiyet de kentsel dönüşüm kapsamında yer almaktadır.

Kentsel dönüşümün bir diğer avantajı da daire ve iş yeri satışındaki KDV oranı yüzde 1′dir. Mevcut KDV uygulamasında daire satışında dairenin m2 ve özelliklerine göre satıştaki KDV oranı yüzde 8 veya yüzde 18′dir. Ekonomik ömrünü tamamlamış eski bir bina, Deprem Risk Raporu alarak Kentsel Dönüşüm kapsamına girdiğinde yeni dairelerin satışındaki KDV oranı yüzde 1 olup daire başına yüzde 7 ila yüzde 17 KDV avantajı sağlanmaktadır.

Devletin sağladığı muafiyetlerin yanında her şeyden önce eski ve depreme dayanaksız binanızı yenilemiş oluyorsunuz ve artık biliyorsunuz ki olası bir depremde ya da afet riskinde can ve mal kaybına uğramayacaksınız.

Kentsel Dönüşüm kapsamında binanızı yenilemek veya her türlü konuda daha detaylı bilgi almak istediğinizde bizimle iletişime geçebilirsiniz!

BİNAMI YENİLEMEK İSTİYORUM